地方国资囊中羞涩,青岛部分共有产权房陷尴尬境地******
近日来,一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息,受到业内广泛关注。
消息显示,年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称,自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房,首付款大约150万,当地一国资公司负责出资76万。等要交付时,开发商称市政公司没打款,因此不能交房,如果要退房需要缴纳20%的违约金,国资方面则称“没钱”。
城阳市政投资集团则回复称,城阳市投资集团现正在积极筹措资金,解决付款问题,已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称,自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签,但因市政投资公司还未支付首付款,导致2022年底交房时没能拿到钥匙。
该事件被关注到后,引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么,背后真相到底是怎样的?
区属人才购房政策
据当地房企人士告诉第一财经,网传内容确有此事,主要是地方国资资金支付的问题,退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少,也有拖欠金额比较多的,此前当地有四家国资公司在做,目前就网传的这家有付款问题,其他三家都没事。”
值得注意的是,城阳区此次被关注到的共有产权住房,与传统意义上的不太一样。
一般而言,共有产权住房,是指政府提供政策支持,采用市场化方式建设筹集,限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等,面向符合条件的居民供应,实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段,便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。
而城阳区这类共有产权房,更类似对人才购房的支持政策,是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策,此前曾在当地市场火爆过一段时间。
早在2020年3月,青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措,其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点,将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分,由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想,该政策将持续至2023年。
具体而言,可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类,属于一至四层次的人才,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为8年;对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为5年。
按照产权比例,个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权,需要缴纳持有70%房屋产权的首付款,并作为按揭贷款抵押物;区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权,由其自有资金或其他资金解决,该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。
据当地官媒当时发文,比如一套房子100万元:人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%,政策付款30%,剩下部分贷款,这样一来首付比例低,贷款还款压力也会减小。
共有产权到期后,一至四层次的人才,在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后,由人才个人提出申请,经区属国企同意、相关部门批准后,无偿赠送30%产权;五至七层次的人才,满5年后,由个人将区属国有企业持有的30%产权回购,回购价格按照“孰低”原则。
在实行一年多后,垫资问题对国企平台公司形成一定考验,有部分地产项目积极介入,与四大平台公司合力垫资;当时也有声音称,一些房企选择退出共有产权项目合作。不过,在2021年官方发布的名单中,该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。
提振楼市后暂时退场
城阳区共有产权房政策的发布,曾在当地楼市激起很大波澜。
据卓易数据,2019年的城阳楼市很压抑,成交为近5年最低,全年商品房成交14094套,商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后,城阳楼市量价齐涨,2020年全年成交21216套,共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”,外部因素引发需求提前释放。
青岛网上房产数据也显示,2020年全年,城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下,2020年城阳区楼市异常亮眼,全年新房共成交24850套,成交面积2818985.65平方米,仅次于西海岸,且新房成交量占比全市总成交量的16%。
部分地产项目,也在该政策刺激下价格上扬,有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米,有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛,共有产权房购买人数再度增加,构成2021年该区楼市成交的主力。
不过从2021年下半年开始,城阳区人才共有产权政策出现收紧,取消五至七层次人才购置二套房政策,购置首套房政策不变。此外,随着共有产权购房者越来越多,四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大,出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。
后来,本应在2023年结束的政策,提前按下暂停键。2022年4月,有购房者询问共有产权停止报名的问题,城阳区财政局回复称,因即将出台新的人才住房政策,为确保与新政策顺畅衔接,2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。
同年8月,城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行),为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。
在整个青岛市层面,则存在有产权型人才住房政策,项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定;以限定价格购买的面积,按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定,超出部分按照同区域商品住房价格购买。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,共有产权住房各地都有相应的管理办法,对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存,不过城投资金普遍紧张,不太可能持续出这么多钱,就导致因资金引发的一系列交付问题。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,过去经济形势好、政府财政状况好,此类问题较难放大。但问题是,当前经济压力增大,地方国资若无力承担相关责任,就会暴露出问题。从这个角度看,上述情况不会是个案,各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。
对城阳区乃至青岛楼市的问题,克而瑞则表示,当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点,一是人口实现跨越式增长的概率不大,购房基数相对稳定,虽然前期出台政策,吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧,东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛,而所谓的人才新政并没有“先发优势”,前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。
此外,青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位,2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年,居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示,2023年1月,青岛新建商品房共计成交4460套,环比下降53.36%,同比下降47.32%,受疫情及春节影响,成交量环同比均“腰折”。
浙江丽水:擦亮健康底色,以数字化改革提升服务力******
时值严冬,呼吸道疾病感染进入高发期。在浙江省丽水市莲都区大港头镇官岭村,山区村民足不出村,即可在家门口的“流动发热门诊”就诊取药。
近日,2022年度全国爱国卫生运动大会在北京举行。在大会的健康城市主题分会上,丽水市副市长卢彩柳作“倡导文明健康助力健康城市建设”典型经验分享时介绍,丽水打造的“智慧流动医院”,实现了758个未设医疗机构的偏远行政村全覆盖。
早在2018年,丽水市创新建立了“流动医院”巡回诊疗山区模式,此后运用数字化技术加以升级改造。近期,当地基于46辆“智慧流动医院”巡回诊疗车(以下简称“智慧流动医院”),按需开设“流动发热门诊”。
地处浙南山区的丽水,生态环境状况指数连续18年位居浙江省首位。记者了解到,丽水市已连续两年获评全国健康城市建设样板市,除了良好的生态环境,以数字化改革提升服务水平,是当地建设“健康丽水”的重要手段。
经过升级改造的“智慧流动医院”,除了可进行常规的血压、血糖检查,还能实现心电图、尿检、B超等项目。尤为关键的是,智慧车载系统配备5G网络,通过打通医保系统,安装移动结算系统,在车内就可以实现医保刷卡结算,挂号收费、就医、检查、取药、医保报销、家庭医生签约、公共卫生服务等并网运行,让山区群众在家门口就能享受到县级医院的门诊服务。
新冠肺炎疫情防控期间,“智慧流动医院”曾数次驶入封控区,保障隔离群众看病买药需求。如2022年3月至4月,丽水莲都区岩泉街道蔚蓝水岸小区相关区域被划定疫情防控“三区”,莲都区当即协调“智慧流动医院”定期驻点开诊。
彼时,群众通过“浙里办”平台的“智慧流动医院”服务端,进入“需求反馈”界面,提出就医需求,区域基层医疗机构就能在“丽水市智慧流动医院管理监测平台”收到群众信息,提前安排出诊医生,为群众提供“点单式”服务,按需备好检查设备、药品、医疗物资等。
2022年7月,丽水市卫健委打造的“救在丽水”应用,在“浙里办”平台正式上线,通过构建多跨协同、高效便捷的山区医疗急救服务模式,进一步畅通山区群众“就医通道”。
记者了解到,该应用整合了丽水全市233家医疗机构、127辆院前急救车、46个流动医院、524台AED等资源,打通卫健、公安、医保等8个部门数据壁垒,集成双向定位、上车即入院等19个信息模块和1121个数据项目。
据介绍,“救在丽水”通过构建“身边救”“同步救”“精准救”“全域救”“全程救”5个场景,将原先急救流程中4个线下人工环节整合为线上一体化流程,将原来车上只能做体征监测模式提升为同步会诊模式,救治成功率从96%提升至98%,院前心肺复苏成功率从1.12%提升至2.26%。
2022年以来,“救在丽水”已参与执行急救任务45614次,促使全市急救服务半径从32公里缩小至19公里、平均急救反应时间从34分钟减少至18分钟,被评为浙江省数字社会系统2022年度“最佳应用”。
丽水市爱卫办相关负责人介绍,近年来,丽水实施健康优先发展战略,创新健康城市综合管理智慧化监管模式,依托“花园云”城市大脑,建成了健康城市管理体系,打通共享卫生健康、市场监管、行政执法、建设等部门数据,推动城市管理、食品安全、卫生监督等重点领域数字化智慧监管。
该负责人表示,接下来,丽水将进一步贯彻“将健康融入所有政策”“人民共建共享”的工作方针,将爱国卫生运动与传染病、慢性病防控等紧密结合,全面改善人居环境,坚持数字化改革,全力构建丽水山区医疗模式,为群众提供更普惠的医疗服务。(洪恒飞 赖英映 科技日报记者 江耘)